中国证券报记者梳理发现,近期多家房地产企业布局物流地产项目,部分公司出资力度较大。《国家物流枢纽布局和建设规划》2018年底发布,明确对物流用地支持。物流地产一度被行业认为是新的风口。对此,业内人士表示,物流地产租金较低,但相比其他地产项目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相对容易且便宜,看好的是与物流地产配套的商业和住宅项目。有的公司则积极盘活物流地产项目。
盘活存量资产
光明地产日前公告,拟申请发行不超过6亿元的冷链仓储物流资产支持专项计划(CMBS),把间接持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权作为资产支持,以目标物业产生的现金流作为支撑,通过设立信托计划,并以相应信托受益权作为基础资产发起设立。公司为回售提供流动性支持,承担评级下调及仓储收入不足回购义务。公司表示,通过发行CMBS此类中长期的证券产品,可以适当调整公司的长、中、短期借款,优化公司债务结构。同时,有利于盘活公司仓储物流等存量资产。
中国证券报记者梳理发行,部分房地产企业布局物流地产力度较大。以南山控股为例,2018年三季度,公司完成了对深圳赤湾石油基地股份有限公司(简称“深基地”)的吸收合并,深基地持有的50多个物流项目归入南山控股旗下。根据西南证券研报,截至2017年末,公司运营、在建、签约规划仓库面积约为556万平方米。
有的地产公司通过设立产业基金方式涉水物流地产。2018年12月,万科A发布物流地产投资基金进展情况公告,因政策变化及合伙人之间协商,对基金相关要素进行变更。其中,物流地产投资基金的认缴总额变为29.56亿元。万科产业园作为有限合伙人,拟认缴出资额约10.1亿元,出资比例为34.16%。公司此前公告,基于物流地产业务的发展战略,拟合资设立一支专业物流地产投资基金,认缴出资总额为60亿元,未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建以及建成的物流地产项目,加快公司在物流地产领域的投资运作。
瞄准配套开发
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,房地产企业布局物流地产主要为了拿地,开发商看中的是物流地产的配套商业和住宅。仅从物流的功能看,其盈利性与房地产企业的其他项目相比不值一提。而物流企业自身有资金和技术,自己就可以做物流地产,不需要借助房地产开发商去做。仅从功能属性看,两者没有合作的必要。主要还是政策支持下拿地更便利,开发商借助物流地产用地的配套去开发获利。
《国家物流枢纽布局和建设规划》明确了国家物流枢纽的重要性,以及对物流用地支持。对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目,经国务院及有关部门审批、核准、备案的,允许使用预留国家计划;地方相关部门审批、核准、备案的,由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。
针对运营模式的问题,某大型房企旗下投资公司相关负责人对中国证券记者表示,物流公司都有长期租赁仓储设施的需求。地产公司通过锚定物流公司等,同时依托重资产端的优势与属性帮助相关企业获取物流用地,并提供长期回租的附加增值服务。公司已通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域投资了企业。